Kernaussage
Die traditionelle Immobilienbewertung stützt sich stark auf jüngere Vergleichstransaktionen, was schlecht funktioniert, um Klimarisiko zu erfassen, da Märkte eine Immobilie meist erst nach einem Schadensereignis oder sobald Gefahreninformationen für Käufer sichtbar werden neu bepreisen, nicht in allmählicher Vorwegnahme künftigen Risikos. Das schafft eine Verzögerung, bei der Immobilien in zunehmend gefährdeten Lagen nach Vergleichswertmethoden fair bewertet erscheinen können – bis ein Hochwasser-, Waldbrand- oder Sturmereignis eine plötzliche Neubepreisung auslöst.
Zukunftsgerichtete Bewertungsansätze, die Gefahrendaten direkt einbeziehen, statt sich allein auf historische Transaktionsnachweise zu stützen, entstehen zunehmend, und Kreditgeber, Versicherer und institutionelle Immobilieninvestoren haben angesichts der Bilanzexposition bei überbewerteten klimaexponierten Sicherheiten starke Anreize, sie zu übernehmen.
Warum Vergleichswertmethoden hinterherhinken
Die Vergleichswertbewertung unterstellt, dass jüngere Transaktionspreise alle relevanten Informationen zu Risiko und Wert einer Immobilie widerspiegeln. Klimagefahreninformationen sind jedoch oft noch nicht im Käuferverhalten eingepreist, insbesondere wo Versicherungsprämien noch nicht gestiegen sind, um das tatsächliche Risiko widerzuspiegeln, oder wo Käufer die Wahrscheinlichkeit seltener, schwerer Ereignisse unterschätzen. Diese Informationsverzögerung bedeutet, dass Vergleichswerte in gefährdeten Gebieten einen falschen Eindruck von Stabilität vermitteln können.
Tritt dann ein Schadensereignis ein oder wird Versicherung unverfügbar oder unerschwinglich, kann die Neubepreisung abrupt statt graduell erfolgen und ein Klippenkanten-Bewertungsrisiko für Kreditgeber und Investoren schaffen, die Sicherheiten halten, die unmittelbar vor dem Ereignis unter Standardgutachten stabil erschienen.
Gefahrendaten in die Bewertung einbeziehen
Zukunftsgerichtete Bewertungsmethoden beziehen explizite Gefahren-Scores, Trends bei Versicherungskosten und in manchen Fällen szenariobasierte Discounted-Cashflow-Anpassungen ein, die erwartete Veränderungen bei Betriebskosten, Versicherungsverfügbarkeit und Mietnachfrage unter verschiedenen Klimapfaden widerspiegeln. Für Gewerbeimmobilien kann das bedeuten, explizit zu modellieren, wie steigende Versicherungskosten oder zusätzliche Investitionen für Resilienzmaßnahmen das Nettobetriebsergebnis über einen Haltezeitraum beeinflussen.
Berufsverbände für Gutachter und Bewertung haben begonnen, Leitlinien herauszugeben, die Gutachter ermutigen, Klimarisiko als eigenständigen Faktor zu betrachten, statt ihn implizit in Vergleichswertanpassungen zu belassen, wobei die Umsetzung je nach Rechtsordnung und Immobilientyp stark variiert und institutionelle Gewerbeimmobilien im Allgemeinen dem Wohnmarkt voraus sind.
Auswirkungen für Kreditgeber und Investoren
Kreditgeber, die sich auf Gutachten stützen, die zukunftsgerichtetes Klimarisiko nicht widerspiegeln, könnten Beleihungsquoten für exponierte Sicherheiten unterschätzen, was direkte Implikationen für die Angemessenheit der Risikovorsorge und Kapitalberechnungen unter aufsichtlichen Rahmenwerken hat. Institutionelle Immobilieninvestoren stehen vor einem ähnlichen Problem in der Portfoliobewertung, wo klimablinde Bewertungen den Nettoinventarwert gegenüber dem tatsächlichen risikoadjustierten Wert überschätzen können.
Immobilien-Investmentfonds und institutionelle Fonds legen physische Risikoexponierung in ihren Portfolios zunehmend offen, als Reaktion auf Investorennachfrage und in manchen Rechtsordnungen verpflichtende klimabezogene Offenlegungsanforderungen, was Druck erzeugt, interne Bewertungspraktiken an die extern offengelegten Gefahrendaten anzupassen.
Fazit
Die Immobilienbewertung steht an einem Wendepunkt, an dem zukunftsgerichtete Klimagefahrendaten von einem Offenlegungs-Add-on zu einem Kerninput der Bewertungsmethodik werden müssen, besonders bei Objekten mit langen Haltezeiträumen oder erheblicher Kreditexposition. Yonas Osman, CEO von Quantica Risk, ermutigt Kreditgeber und Investoren, gefahrenbereinigte Bewertung als eigenständiges Risikomanagementinstrument zu behandeln, nicht nur als Offenlegungsübung, angesichts der erheblichen Lücke, die zwischen Vergleichswerten und zukunftsgerichteten, risikoadjustierten Werten entstehen kann.
Quellen und weiterführende Informationen
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