Pourquoi les méthodes de comparables prennent du retard
La valorisation par comparables suppose que les prix de transaction récents reflètent toute l'information pertinente sur le risque et la valeur d'un bien, mais l'information sur l'aléa climatique n'est souvent pas encore intégrée au comportement des acheteurs, en particulier lorsque les primes d'assurance n'ont pas encore augmenté pour refléter le risque réel ou lorsque les acheteurs sous-estiment la probabilité d'événements rares mais sévères. Ce décalage d'information signifie que les valorisations par comparables dans les zones exposées à un aléa peuvent intégrer un faux sentiment de stabilité.
Une fois qu'un sinistre survient, ou que l'assurance devient indisponible ou prohibitive, la réévaluation peut se produire brutalement plutôt que progressivement, créant un risque de rupture de valorisation pour les prêteurs et investisseurs détenant des sûretés qui semblaient stables selon les méthodes d'évaluation standard juste avant l'événement.
Intégrer les données d'aléa dans l'évaluation
Les méthodes de valorisation prospectives intègrent des scores d'aléa explicites, des tendances de coûts d'assurance et, dans certains cas, des ajustements de flux de trésorerie actualisés fondés sur des scénarios reflétant les évolutions attendues des coûts d'exploitation, de la disponibilité d'assurance et de la demande locative selon différentes trajectoires climatiques. Pour l'immobilier commercial, cela peut consister à modéliser explicitement comment la hausse des coûts d'assurance ou l'augmentation des dépenses d'investissement pour des mesures de résilience affectent le résultat net d'exploitation sur une période de détention.
Les organismes professionnels d'évaluation ont commencé à publier des orientations encourageant les experts à considérer le risque climatique comme un facteur distinct plutôt que de le laisser implicite dans les ajustements par comparables, bien que l'adoption varie fortement selon les juridictions et les types de biens, les actifs commerciaux institutionnels étant généralement en avance sur les marchés résidentiels.
Implications pour les prêteurs et les investisseurs
Les prêteurs s'appuyant sur des valeurs expertisées qui ne reflètent pas le risque climatique prospectif peuvent sous-estimer les quotités de financement sur les sûretés exposées, avec des implications directes sur l'adéquation du provisionnement et les calculs de capital dans les cadres prudentiels. Les investisseurs immobiliers institutionnels font face à un problème parallèle dans la valorisation de leur portefeuille, où des valorisations aveugles au climat peuvent surestimer l'actif net par rapport à la valeur réelle ajustée du risque.
Les sociétés foncières cotées et les fonds institutionnels divulguent de plus en plus leur exposition au risque physique à travers leurs portefeuilles, en réponse à la demande des investisseurs et, dans certaines juridictions, à des exigences de divulgation financière climatique obligatoires, ce qui crée une pression pour aligner les pratiques de valorisation internes sur les données d'aléa divulguées en externe.
Résumé
La valorisation immobilière se trouve à un point d'inflexion où les données d'aléa climatique prospectives doivent passer d'un complément de divulgation à un élément central de la méthodologie d'évaluation, en particulier pour les actifs à longue période de détention ou à forte exposition de crédit. Les marchés qui continuent de s'appuyer purement sur les comparables risquent une réévaluation soudaine et désordonnée à mesure que les événements climatiques s'accumulent. Yonas Osman, PDG de Quantica Risk, encourage prêteurs et investisseurs à traiter la valorisation ajustée de l'aléa comme un véritable outil de gestion des risques, et non comme un simple exercice de divulgation, compte tenu de l'ampleur que peut atteindre l'écart entre valeurs par comparables et valeurs prospectives ajustées du risque.
Sources
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