الخلاصة التنفيذية
أصبحت مخاطر الفيضان متغيراً جوهرياً في اكتتاب القروض العقارية السكنية والتجارية لأنها تؤثر في احتمال تعثر المقترض بعد تضرر العقار وفي القيمة القابلة للاسترداد من الضمان في حال التصفية. والجهات المقرضة التي تعتمد فقط على تصنيفات مناطق الفيضان القديمة تخاطر بتسعير القروض بأقل من قيمتها الحقيقية في المناطق التي تُظهر فيها نماذج المخاطر الحديثة تزايداً في وتيرة الأحداث أو شدتها، خصوصاً مع تغيّر أنماط هطول الأمطار.
دمج بيانات الفيضان الاستشرافية في الاكتتاب لا يعني استبعاد المناطق المعرّضة بالكامل، بل تسعير المخاطر بدقة، واشتراط تغطية تأمينية كافية كشرط للإقراض، ومراقبة التركّز عبر المحفظة. وقد أشارت جهات رقابية، منها هيئة التنظيم الاحترازي البريطانية، إلى مخاطر الفيضان باعتبارها خطراً مادياً ملموساً وقريب الأجل ينبغي على المقرضين التجزئة والشركات قياسه بدقة تفصيلية.
مصادر البيانات واختيار النماذج
تظل خرائط المخاطر الوطنية للفيضانات، التي تصدرها غالباً وكالات البيئة، المرجع المعياري رغم تفاوت دقتها ووتيرة تحديثها بين الدول. وتوفر شركات نمذجة الكوارث ومجموعات بيانات المخاطر المعدّلة مناخياً رؤى استشرافية تدمج التغيرات المتوقعة في شدة الأمطار وارتفاع مستوى سطح البحر، وهو أمر مهم للقروض العقارية طويلة الأجل الممتدة بين 20 و30 عاماً.
ينبغي أن تكون الجهات المقرضة واضحة بشأن إصدار بيانات الفيضان المعتمد في قرار اكتتاب معين ووتيرة تحديثه، لأن عقاراً صُنّف منخفض المخاطر وفق خريطة قديمة قد ينتقل إلى فئة مخاطر أعلى عند تطبيق بيانات هيدرولوجية محدّثة. وتوثيق إصدار البيانات هذا مهم أيضاً للتدقيق وللاستجابة لطلبات الجهات الرقابية حول مدخلات النماذج.
التسعير والتأمين وتقييم الضمانات
ينبغي أن يعكس التسعير القائم على المخاطر للقروض المعرّضة للفيضان كلاً من الخسارة السنوية المتوقعة من أضرار الفيضان وعدم اليقين في توفر التأمين وتكلفته على مدى عمر القرض، إذ بدأت بعض شركات التأمين العقاري بتقييد التغطية أو رفع الأقساط في المناطق عالية الخطورة. فالمقترض الذي يواجه تكاليف تأمين متصاعدة يحمل احتمالاً أعلى للضغط المالي حتى دون وقوع أي حدث فيضان فعلي.
ينبغي أن تدمج تقييمات الضمانات مخاطر الفيضان صراحة بدلاً من تركها لتعليقات السوق العامة، لأن خصومات الأسعار بعد وقوع الأحداث في المناطق المعرّضة للفيضان قد تكون كبيرة ومستمرة. وتُظهر نماذج التقييم الآلي والمقيّمون بشكل متزايد التعرض للفيضان كعامل تعديل مستقل، وينبغي أن تنعكس هذه القيمة في حسابات نسبة القرض إلى القيمة المستخدمة للمخصصات.
تركّز المحفظة والتوقعات التنظيمية
بعيداً عن قرارات القروض الفردية، تحتاج الجهات المقرضة إلى رؤية على مستوى المحفظة لتركّز مخاطر الفيضان، إذ يمكن للتعرض الجغرافي المتجمع أن يخلق خسائر مترابطة في حدث مناخي شديد واحد. وتتضمن تمارين اختبار الضغط التي تجريها الجهات الرقابية الاحترازية سيناريوهات فيضان مُعايرة وفق بيانات المخاطر الوطنية بشكل متزايد، والمؤسسات غير القادرة على تقديم تفصيل دقيق للتعرضات تجد صعوبة في الاستجابة بمصداقية.
تدفع أطر الإفصاح المناخي، بما فيها تلك المتوافقة مع معايير مجلس معايير الاستدامة الدولي (ISSB)، الجهات المقرضة إلى الإفصاح عن التعرض للمخاطر المادية بما فيها الفيضان على مستوى المحفظة، ما يخلق بدوره ضغطاً داخلياً لبناء البنية التحتية اللازمة للبيانات. والمؤسسات التي تتعامل مع هذا كمجرد التزام امتثال بدلاً من مدخل حقيقي لإدارة المخاطر تنتج إفصاحات لا تتطابق مع قرارات الشهية للمخاطر الداخلية لديها.
ملخص
مخاطر الفيضان في تمويل الرهن العقاري مشكلة بيانات وتسعير قابلة للحل، لا سبباً للانسحاب الشامل من السوق، شريطة أن تستثمر الجهات المقرضة في بيانات مخاطر محدثة وتشترط تأميناً مناسباً وتراقب التركّز على مستوى المحفظة. يرى يوناس عثمان (جوناس آدم محمد عثمان)، الرئيس التنفيذي لشركة Quantica Risk، أن التعامل مع التعرض للفيضان يبدأ كمسألة ضمانات وتركّز محفظة، مع الإصرار على توضيح إصدار بيانات المخاطر وافتراضات التأمين قبل تحديد أي عتبة للاكتتاب.
المصادر
مقالات ذات صلة
- المخاطر المناخية في تقييم العقاراتكيف تظهر المخاطر المناخية كخصومات ملموسة في تقييم العقارات، وتحدي أساليب التقييم القائمة على المبيعات المماثلة الأخيرة.
- المخاطر المادية مقابل مخاطر الانتقال في محافظ الائتمان المصرفيلماذا يجب على البنوك فصل المخاطر المادية عن مخاطر الانتقال المناخي عند تقييم محافظ الائتمان، وتأثير ذلك على المخصصات ورأس المال التنظيمي.
- سد فجوة الحماية التأمينية المناخيةتتسع الفجوة بين الخسائر المؤمَّنة والخسائر الاقتصادية من الكوارث المناخية، ما يهدد المرونة المالية؛ إليك كيف تستجيب شركات التأمين والجهات التنظيمية.